Bouquet viager

On appelle bouquet viager la somme que verse l’acquéreur, ou débirentier, au propriétaire d’un bien immobilier, appelé crédirentier, au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, dans le cadre d’une vente en viager. En effet, contrairement à une vente immobilière dite classique, la vente en viager n’implique pas le paiement d’une somme globale correspondante à la totalité du bien. Le paiement du bouquet est le premier paiement. Il est suivi du versement de la rente viagère. La loi stipule néanmoins que le versement du bouquet n’est pas obligatoire. Théoriquement, la vente en viager libre sans bouquet ou la vente en viager libre avec petit bouquet sont tout à fait possibles. Le paiement du bouquet, ainsi que son montant, comme celui des rentes, fait l’objet de négociations entre le vendeur et l’acquéreur.

Comme souligné plus haut, le montant du bouquet d’un viager est défini lors de négociations entre le vendeur et l’acheteur. Cela dit, bien souvent, le montant du bouquet correspond environ à 20 ou 30 % du prix total du bien immobilier. Le reste de ce prix étant, dans le cadre d’une vente en viager, converti en rentes. Le calcul du bouquet viager est basé sur le barème DAUBRY qui prend en compte plusieurs facteurs comme l’âge du vendeur, son espérance de vie ou encore la revalorisation immobilière, la valeur du bien et la situation patrimoniale et financière du vendeur. En d’autres termes, plus l’âge du vendeur est élevé et plus le montant du bouquet est important.

Bon à savoir : le montant du bouquet ne peut pas être trop élevé et trop se rapprocher du montant total de la vente. L’Administration fiscale peut en effet être amenée à intervenir pour requalifier la vente en viager en vente immobilière classique et imposer le paiement de droits de mutation qui prennent la forme de pénalités pour vente déguisée.

Dans le cas de figure d’un viager libre, le vendeur du bien immobilier reçoit un bouquet lors de la signature de la vente chez le notaire puis une rente tous les mois. Il doit également abandonner immédiatement la jouissance de son bien sur lequel il n’a plus aucun droit. Il n’a donc plus à payer la taxe foncière, la taxe d’habitation et plus généralement toutes les taxes relatives au bien. Le calcul du bouquet viager libre s’effectue également en fonction de la valeur libre du bien et d’autres critères relatifs à l’âge du vendeur.

À titre d’exemple, un bien d’une valeur d’un million d’euros, proposé dans le cadre d’une vente en viager par une personne âgée de 80 ans, pourrait impliquer le versement d’un bouquet de 200 000 €. Bien sûr, comme souligné plus haut, le calcul du bouquet, ainsi que celui de la rente, peuvent varier en fonction des négociations entre le vendeur et l’acheteur.

Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit de jouissance de son bien jusqu’à la fin de sa vie. Il touche également un bouquet lors de la signature de la vente et des rentes. Le calcul du bouquet viager occupé correspond à une répartition de la valeur libre du bien amputée du Droit d’Usage et d’Habitation, entre le bouquet et la rente viagère. À noter que dans ce cas de figure également, le montant du bouquet ne peut pas dépasser un certain seuil. Généralement situé entre 20 et 30 % de la valeur du bien, il peut parfois atteindre les 40 %, si le vendeur est très âgé.