Clause résolutoire : tout savoir

La définition d'une clause résolutoire

Au même titre que le privilège du vendeur, la clause résolutoire permet de sécuriser une vente en viager qui implique le versement d’une rente. Pour rappel, le privilège du vendeur offre une réelle garantie concernant le versement de la rente.

Dans une vente en viager, le vendeur, appelé crédirentier, perçoit tous les mois une somme versée par l’acquéreur, appelé débirentier. Le privilège est publié à la suite de la signature de l’acte de vente auprès du registre de la publicité foncière. Ce privilège est en réalité une inscription grevant le bien au registre des hypothèques. C’est ainsi que la maison ou l’appartement vendu est mis en garantie pendant l’intégralité de la durée du viager.

Le privilège du vendeur est donc une hypothèque de premier rang qui protège le vendeur en cas de défaillance de la part de l’acquéreur. Ainsi, si défaillance il y a, le vendeur devient privilégié par rapport aux autres créanciers.

La clause résolutoire quant à elle, s’impose comme une double garantie en cela qu’elle protège le crédirentier face aux éventuels défauts de paiement de la part du débirentier. Si ce dernier ne s’acquitte plus de la rente, dès le premier défaut de paiement, le vendeur peut se prévaloir de la clause résolutoire. L’acheteur fait alors l’objet d’une mise en demeure, la vente est annulée et le vendeur récupère la pleine-propriété de son bien. La clause résolutoire implique également que le vendeur garde l’argent déjà versé, qu’il s’agisse du bouquet ou des rentes. Ces sommes font office de dommages et intérêts.

La clause résolutoire sécurise la transaction à double titre : non seulement elle préserve le vendeur face à d’éventuels impayés de la part de l’acheteur mais dissuade aussi ce dernier de ne pas rester fidèle aux termes établis dans le contrat.

Voici un exemple de clause résolutoire :

Une personne vend sa maison en viager. Au bout de 6 mois, alors qu’elle a déjà perçu le bouquet et le versement de six rentes, cette personne constate un défaut de paiement. Elle a alors la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire. Cela dit, elle peut aussi tout d’abord envoyer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si celui-ci reste sans effet, la clause résolutoire est appliquée et le vendeur récupère son bien et peut demander de conserver toutes les sommes déjà perçues.

Les questions relatives à la clause résolutoire

Comment faire appliquer la clause résolutoire ?

Si l'acquéreur d'un bien immobilier acheté en viager ne paye plus la rente au vendeur, celui-ci peut le mettre en demeure pour récupérer les sommes dues
L'acheteur doit alors payer en respectant une échéance prévue dans le contrat de vente établi chez le notaire. S'il ne s’acquitte pas de sa dette dans ce temps imparti, la clause résolutoire est appliquée et la propriété du bien lui est retirée. La vente est alors annulée au profit du vendeur qui récupère non seulement la propriété mais conserve aussi les sommes déjà versées soit le bouquet perçu au moment de la signature de la vente et les rentes payées. Dans ce cas de figure, le vendeur récupère la pleine propriété sans formalité judiciaire.

Comment rédiger une clause résolutoire ?

La clause résolutoire de plein droit se rédige en même temps que le contrat de vente
Véritable protection, couplée au privilège du vendeur, elle obéit à des modalités inscrites dans le Code civil. La disposition doit donc être rédigée en des termes clairs et précis, sans équivoque, afin d'éviter de potentiels litiges. Doivent figurer sur une clause résolutoire :
- Les circonstances susceptibles d'entraîner la résolution ou la résiliation de la vente (le non-paiement de la rente est le plus souvent la circonstance évoquée)
- L'intention des parties de mettre fin au contrat
- La procédure de résiliation ou de résolution de plein droit

Bien rédiger une clause résolutoire est très important. En effet, si celle-ci est claire, le juge, s'il est impliqué, ne peut que vérifier si les circonstances qui ont conduit à la résolution se sont bien produites. Si tel est le cas, la clause résolutoire est appliquée et le vendeur récupère la pleine propriété de son bien. Il est aussi important de prévoir les engagements dont l’inexécution aura pour conséquence d’entraîner la résiliation de la vente.

Quels sont les délais applicables à une clause résolutoire ?

Dans la plupart des cas, la clause résolutoire et le privilège du vendeur s'imposent avant tout comme des mesures dissuasives
L'expert viager prend en effet garde à vérifier la solvabilité de l'acquéreur avant la mise en œuvre du contrat pour éviter les litiges. Pour autant, le délai applicable à une clause résolutoire peut varier en fonction des exigences énoncées dans le contrat.

Comment contrer une clause résolutoire ?

Si le contrat a correctement été rédigé, avec des termes clairs et précis concernant la clause résolutoire, il n'existe aucun recours pour l'acheteur qui tenterait de contrer une clause résolutoire
Si celle-ci est appliquée, l'acheteur en défaut de paiement perd la propriété de son bien ainsi que les sommes déjà versées.

Que doit contenir le commandement visant la clause résolutoire ?

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est envoyé par le vendeur en cas de non paiement de la rente
Si celui-ci reste sans effet, la clause résolutoire est appliquée. Il prend donc la forme d'une injonction et doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au tribunal proche du domicile du vendeur. Doivent y apparaître les noms, prénoms, adresse, nationalité, date et lieu de naissance du débirentier et du crédirentier.

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