La définition d'un crédirentier
Dans le cadre d’une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier. Ce terme renvoie au fait de toucher une rente à la suite de la vente du bien immobilier. L’acheteur est quant à lui appelé débirentier. Le crédirentier n’est plus propriétaire du bien concerné mais peut encore y vivre ou en percevoir les loyers, en fonction des conditions de la vente en viager. Il est donc le créditeur de la rente viagère. Il peut s’agir par exemple d’un viager libre, quand le crédirentier ne vit plus dans son bien, ou d’un viager occupé, quand le crédirentier continue de jouir du bien qu’il a vendu. La vente en viager implique dans tous les cas le versement d’un bouquet, soit une somme d’argent, au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, et de rentes mensuelles.
Le crédirentier peut aussi verser son capital à une compagnie d’assurance qui, en échange, lui verse une rente viagère jusqu’à son décès.
Il s’agit du viager financier, qui est considéré comme une alternative intéressante à l’assurance vie pour les personnes âgées.
Les avantages du crédirentier
Le statut de crédirentier offre plusieurs avantages :
- Le crédirentier touche une rente mensuelle toute sa vie dès la signature de la vente. Il peut donc profiter d’un intéressant complément de revenus pour par exemple financer son départ en maison de retraite.
- La rente permet un maintien du pouvoir d’achat. Elle est de plus indexée sur l’indice des prix à la consommation. Cela protège le crédirentier d’une augmentation potentielle du coût de la vie.
- Le crédirentier profite d’avantages fiscaux en fonction de son âge. À titre d’exemple, un crédirentier de plus de 70 ans n’a à déclarer aux Impôts que 30 % de sa rente.
- Le crédirentier bénéficie de plusieurs protections : le privilège vendeur et la clause résolutoire prévoient qu’en cas de non paiement des rentes, le crédirentier peut récupérer la pleine-propriété de son bien tout en conservant les sommes déjà versées.
- Pas de contraintes liées au locatif : percevoir une rente n’implique pas la gestion locative. Il peut donc être intéressant pour une personne âgée de proposer son bien à la vente en viager plutôt qu’à la location.
- Le crédirentier n’a pas à payer la taxe foncière ou à prendre en charge les travaux importants. Il doit en revanche s’acquitter de la taxe d’habitation dans le cadre d’un viager occupé et se charger de l’entretien courant du bien.
Les désavantages du crédirentier
Le crédirentier bénéficie de plusieurs avantages très intéressants. Néanmoins, certains points précis peuvent s’apparenter à des désavantages. Des points à connaître avant de se lancer pour faire le meilleur choix.
- L’aléa du temps : il est toujours possible que la durée du viager soit plus courte que l’espérance de vie du vendeur. Cela dit, ce risque est partagé par l’acquéreur.
- L’avis de la famille : parfois, les proches et notamment les héritiers, ont une perception compliquée quant à la vente en viager. Il convient donc de faire preuve de pédagogie pour bien leur exposer tous les avantages relatifs au statut de crédirentier.
- Des conditions particulières pour les résidences secondaires : en effet, le viager libre équivaut à se soumettre à l’impôt sur les plus-values. Attention car cela ne concerne que les résidences secondaires détenues depuis moins de 30 ans.
Le décès du crédirentier
Dans une vente en viager, le décès du crédirentier sonne la fin du contrat. Dans le cas d’une vente en viager occupé, l’acheteur, ou débirentier, peut prendre possession du bien dont il récupère la pleine-propriété. Le viager occupé implique en effet un démembrement de propriété qui prend donc fin au moment du décès du vendeur. Aucune publicité foncière n’est à effectuer par l’acquéreur.
Dans tous les cas, en viager libre ou en viager occupé avec rente, le versement de la rente s’arrête.
Il existe néanmoins des cas particuliers :
- Le crédirentier avait conservé l’usufruit du bien et le louait : il est nécessaire d’attendre la fin du bail signé par l’usufruitier avant de pouvoir le résilier.
- Le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit est conservé par un tiers : il peut arriver que le conjoint survivant prenne le relais. Le viager continue alors jusqu’à son décès.
Si le contrat de la vente en viager comprend une réversion de la rente, celle-ci doit également continuer à être versée à la personne concernée, qui peut être le conjoint survivant.
Il est aussi bon de savoir que si le crédirentier décède dans les 20 jours des suites d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature du contrat, la vente est annulée. Si le décès est accidentel, la vente reste en revanche valide.
Les questions relatives au crédirentier
