Qu'est-ce qu'une vente à terme ?
A l’inverse d’une vente viagère, la vente à terme n’est pas soumise à l’aléa du temps. En effet, la durée de versement de la rente est définie à la signature du contrat. En cas de décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur (débirentier) continue de verser la rente aux héritiers de ce dernier.
Dans ce cas de figure particulier, le vendeur propose son bien à la vente contre l’échange d’une somme payée comptant suivie de plusieurs mensualités. Ces mensualités sont versées par l’acquéreur sur une durée déterminée par l’acte authentique de vente. Il faut savoir que généralement, les ventes à terme s’étendent sur une durée de 10 à 15 ans. Cela dit, la durée minimum est de 5 ans. Il est en cela indispensable de se faire accompagner par un notaire.
La vente à terme se distingue également de la transaction viagère. En effet, ici, la notion d’âge ne rentre pas en compte et le jour de la date de fin de paiement des mensualités est définie à l’avance. Vendre votre maison ou votre appartement à terme vous permet ainsi de profiter d’un complément de revenu sur une durée entendue avec l’acquéreur, en plus d’un bouquet initial que vous percevez au moment de la signature de l’acte de vente.
La vente à terme peut par exemple être très intéressante pour une personne âgée en cela que le versement des mensualités représente un complément de retraite conséquent. Le capital constitue également une ressource financière non négligeable.
Les points clés d'une vente à terme
Quels sont les différents types de vente à terme ?
La vente à terme n’est donc pas à confondre avec la vente en viager. Pour autant, comme dans une vente en viager, il existe plusieurs types de vente à terme.
La vente à terme libre
L’acquéreur profite immédiatement de la jouissance du bien qu’il achète. En tant que vendeur, vous percevez l’équivalent d’un bouquet, soit une somme payée comptant, le jour de la vente, puis une rente, soit des mensualités, sur une durée définie.
Les mensualités et le capital sont calculés sur la base de la valeur libre du bien. La valeur libre est répartie entre le capital et les mensualités perçues.
La vente à terme occupée
Il s’agit d’une vente à jouissance différée. Vous pouvez donc continuer à profiter de votre bien, jusqu’à ce que la totalité des mensualités soit versée par l’acheteur. Comme pour une vente en viager occupé, la vente à terme occupé implique que les charges du bien sont divisées entre le vendeur et l’acheteur. Alors que ce dernier doit s’acquitter de la taxe foncière et des grosses dépenses inhérentes par exemple à d’importants travaux, le vendeur doit toujours payer la taxe d’habitation et les charges de la vie courante comme l’eau, l’électricité, le gaz, etc. Il est en revanche impossible de louer le bien.
Les mensualités et le capital sont calculés sur la base de la Valeur Libre du bien, à laquelle on retire le Droit d’Usage et d’Habitation. Le résultat obtenu correspond à la Valeur Occupée du bien. En ce qui concerne les mensualités et le capital, c’est un système de vases communicants. La valeur libre est répartie entre les mensualités et le capital.
Les avantages et les inconvénients de la vente à terme pour le vendeur
La vente à terme, qu’il s’agisse de la vente à terme libre ou de la vente à terme occupée, offre plusieurs avantages pour le vendeur.
- Une fiscalité avantageuse : en tant que vendeur, les mensualités que vous percevez sur une durée définie ne sont pas imposables. Mais ce ne sont pas les seuls avantages fiscaux. Si vous vendez votre résidence principale, le capital, soit la somme que vous percevez au moment de la signature de l’acte de vente, est exonéré d’impôts. Concernant la résidence secondaire, cette exonération est aussi d’actualité si vous la détenez depuis plus de 30 ans.
- Vous restez chez vous : si vous vendez votre bien dans le cadre d’une vente à terme occupée, vous conservez la jouissance de votre maison ou de votre appartement. Ainsi, vous n’avez pas à vous soucier de déménager. Vous pouvez continuer à profiter de votre logement tout en percevant une rente qui vous permet d’augmenter votre pouvoir d’achat.
- Le privilège vendeur : il s’agit d’une hypothèque de premier rang. Si l’acquéreur vient à rencontrer des difficultés financières, en tant que vendeur, vous serez payé en priorité.
- Une sécurité pour vos proches : il faut savoir que dans le cas d’une vente à terme, occupée ou libre, en cas de décès du vendeur, ses héritiers continuent de percevoir les mensualités. Le crédirentier, ou acheteur, doit donc continuer à s’acquitter des mensualités. À noter que ces mensualités peuvent prendre la forme d’une rente ou d’un capital conformément aux modalités définies au préalable dans le contrat de vente.
- Une revalorisation intéressante des mensualités : il est en effet possible que les mensualités versées par l’acheteur soient indexées sur l’indice du coût de construction. Les mensualités sont également revalorisées chaque année à hauteur de l’augmentation de l’indice des prix à la consommation.
- Une vente sécurisée pour vous : si l’acheteur ne s’acquitte pas des mensualités, la vente est tout simplement annulée et en tant que vendeur, vous récupérez la pleine propriété de votre bien. Il s’agit de la clause résolutoire.
S’ils sont relativement peu nombreux, les inconvénients d’une vente à terme pour le vendeur sont les suivants :
- Il peut être amené à quitter son logement : s’il s’agit d’une vente à terme libre, l’acheteur prend immédiatement possession des biens après la signature de l’acte de vente.
- Un versement du prix de vente morcelé : en effet, ici, en tant que vendeur, vous percevez tout d’abord un bouquet, soit une somme payée comptant, puis des mensualités, sur une période définie à l’avance chez le notaire.
- Défaut de paiement de la part de l’acquéreur : cela dit, ce risque est très modéré grâce à la clause du contrat qui annule la transaction en cas de défaut de paiement. En d’autres termes, si l’acheteur ne paye plus les mensualités, vous récupérez la pleine propriété de votre bien.
Les avantages et les inconvénients de la vente à terme pour l'acquéreur
Si elle propose plusieurs avantages au vendeur, la vente à terme libre ou occupée s’avère aussi très intéressante pour l’acheteur :
- Un patrimoine à moindre coût : dispensant de faire appel à un organisme de financement et donc de contracter un prêt, l’achat à terme libre permet de se constituer un patrimoine immobilier plus simplement, en répartissant les paiements. Le Droit d’Usage et d’Habitation permet aussi de profiter d’une décote sur la valeur vénale.
- Il est possible de disposer du bien : dans le cas d’une vente à terme libre, l’acquéreur peut immédiatement profiter de son bien. Il peut donc l’habiter ou le mettre à la location pour en percevoir les loyers.
- Des termes définis : contrairement à une vente en viager, une vente à terme implique pour l’acheteur le versement de mensualités sur une durée définie. La longévité de la transaction est donc connue. Il n’y a pas de mauvaises surprises et la somme globale versée pour l’acquisition du bien est connue à l’avance.
- Des frais de notaire réduits : contrairement à une vente immobilière classique, les frais de notaire sont ici calculés à partir du prix global du bien et non à partir de la valeur vénale de celui-ci.
L’achat en terme libre d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, ne présente que très peu d’inconvénients. On peut ainsi citer :
- Possibilité de ne pas profiter de la jouissance du bien : en effet, dans le cas de figure d’une vente à terme occupée, le vendeur continue de profiter de la jouissance et occupe toujours le bien. Il ne le libère qu’une fois toutes les mensualités payées. Il est alors nécessaire pour l’acheteur de s’acquitter de la taxe foncière et des dépenses relatives à d’éventuels travaux importants.
- Impossibilité de faire un prêt bancaire : acheter en terme signifie que l’acheteur doit verser le capital de départ comptant le jour de la vente. Ce capital ne peut pas être financé à l’aide d’un prêt bancaire.
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