Qu’est-ce que le viager libre ?
Le viager libre est un viager sans occupant, par exemple cela peut correspondre au cas où le senior souhaite financer sa résidence senior ou se libérer de sa résidence secondaire ou d’un bien en location qui lui engendre des coûts et une gestion locative.
Le principe est le suivant : comme dans le cadre d’un viager occupé, vous percevez, en échange de votre bien, un bouquet et une rente à vie. En revanche, à l’inverse du viager occupé, vous quittez votre bien et n’y vivez plus. L’acquéreur devient lui plein propriétaire du bien.
Pour l’acquéreur, c’est un investissement attractif ! En effet, il pourra soit occupé personnellement le bien soit loué !
Ce type de vente immobilière va finalement surtout concerner les personnes âgées ayant des biens secondaires ou des investissements locatifs dont ils souhaitent se séparer. Le viager libre s’oppose régulièrement à la vente dite classique. Ces deux types de ventes ont chacune leurs particularités et répondent à des besoins différents.
Les points clés du viager libre
Le fonctionnement du viager libre
Le viager libre possède un fonctionnement propre, à mi-chemin entre le viager occupé avec rente et la vente classique immobilière. En effet, quand vous vendez en viager libre, vous vendez la pleine propriété du bien. Vous n’êtes donc plus propriétaire du bien. C’est la principale raison pour laquelle le viager libre concerne les maisons secondaires, ou les biens locatifs dont les vendeurs ne souhaitent plus se préoccuper. Le viager libre obéit donc à un fonctionnement différent du démembrement de propriété ou de la nue-propriété.
Il est également possible d’acheter un terrain en viager libre pour y construire une maison, le louer ou le laisser en jachère.
En termes de calcul, votre bien vaut un prix sur le marché suivant son emplacement, sa surface habitable et un certain nombre de critères. Ce prix est appelé la valeur libre du bien. C’est sur ce prix que va être basé le calcul viager. Suivant vos besoins, et notre expertise, nous allons ensuite déterminer le montant du bouquet. Une fois déterminé, il faut retirer la valeur du bouquet de la valeur libre du bien. Cette somme restante sera convertie sous forme de rente mensuelle suivant votre espérance de vie.
En résumé, le viager libre est un moyen de répartir dans le temps la valeur libre de votre bien.
Les calculs viagers sont réalisés à l’aide du barème DAUBRY, faisant foi chez les experts viagers comme chez les notaires.
Les avantages et les inconvénients du viager libre pour le vendeur
La vente en Viager Libre est souvent en concurrence avec la vente classique. En effet, dans les deux cas, on vend la pleine propriété du bien. Au demeurant, ces deux modes de vente sont complémentaires et non concurrentiels. Chacun des deux répondent à des besoins différents.
- La vente en viager libre vous libère des contraintes du locatif : Elle vous évite la vacance locative, les soucis de gestion (locataires mauvais payeurs, dégâts sur le bien, soucis de voisinage etc.) et les charges inhérentes à votre statut de propriétaire. Vous continuez en revanche à percevoir des loyers, sous la forme d’une rente. Vous avez ainsi la certitude de percevoir des revenus mensuels supplémentaires. Cette rente étant indexée sur l’indice des prix à la consommation, vous ne perdrez pas de pouvoir d’achat au fil des années et vos revenus vous permettent de faire face à une éventuelle augmentation du coût de la vie. La vente en viager libre s’impose donc comme un excellent moyen de bénéficier d’un complément de revenus non négligeable. C’est notamment pour cette raison qu’il est choisi à l’heure actuelle par de plus en plus de personnes âgées désireuses de profiter d’un complément de retraite.
- Vous obtenez des avantages fiscaux : Vous bénéficiez d’abattements sur l’imposition de la rente viagère en fonction de votre âge. Vous déclarerez seulement 40 % de votre rente si vous êtes âgé de plus de 60 ans, et seulement 30 % dans le cas où vous êtes âgé de plus de 70 ans.
- Vous percevez immédiatement le bouquet et bénéficiez ainsi d’une augmentation significative de votre capital : La somme que vous allez recevoir au moment de la vente n’est pas anodine. Selon si vous privilégiez le bouquet ou la rente, cette somme pourra être plus ou moins conséquente. Dans tous les cas, il faudra respecter un certain équilibre entre les deux composantes de la vente en viager libre.
- Vous êtes bien protégé : La protection offerte par la rente viagère n’est pas à sous-estimer. La rente viagère offre au vendeur une sécurité juridique forte. En effet, cette dernière bénéficie d’un privilège vendeur et d’une clause résolutoire. En d’autres termes, à partir du moment où le vendeur ne vous verse pas votre rente durant deux mois, vous pouvez enclencher les démarches contre lui. In fine, vous récupérerez la pleine propriété du bien tout en conservant les sommes versées jusqu’à présent. Le viager libre est donc très protecteur pour vous.
- Vous êtes soumis à l’aléa temps : Inhérent au viager cet aléa est équitablement réparti entre le vendeur et l’acheteur. Ce risque est supporté par les deux parties mais représente bien un inconvénient du viager, la valeur de votre bien dépendant de votre espérance de vie.
- Vous êtes soumis à l’impôt sur les plus-values si vous vendez en viager libre votre résidence secondaire : Cet inconvénient relatif à la plus-value et à son imposition, figure également dans le cadre d’une vente classique. Il s’applique pour les résidences secondaires détenues depuis moins de trente ans. Pour vous simplifier cette étape, notre notaire partenaire aura la capacité de s’occuper de cet aspect en amont de la vente de votre bien en viager libre.
- Le délai de votre vente peut être plus ou moins long : Cela va surtout dépendre de deux choses. D’une part la qualité de votre conseiller immobilier, d’autre part la réactivité de votre notaire. Chez l’Office du Viager, nos années d’expériences et de formations nous ont permis de mettre en place des processus de ventes simples et efficaces. Dans cette démarche de qualité, nous avons construit un écosystème autour de nous pour répondre au mieux à vos besoins. C’est pourquoi, nous travaillons en partenariat avec un notaire spécialisé dans le viager dont la réactivité et la rigueur sont au rendez-vous.
À noter qu’un bien vendu en viager libre est immédiatement retiré du patrimoine et donc de la succession. Même si la décision revient pleinement au vendeur et qu’il n’a pas pour obligation d’informer ses héritiers de la vente, ces derniers peuvent prendre ombrage.
Les avantages et les inconvénients du viager libre pour l'acquéreur
Le viager libre est aujourd’hui populaire en raison des nombreux avantages qu’il propose non seulement aux seniors mais aussi aux acheteurs. Ces derniers sont d’ailleurs nombreux à préférer le viager libre à la vente classique, même si encore une fois, les deux modèles sont complémentaires. En achetant un bien en viager libre à une personne âgée, un futur propriétaire bénéficie donc des avantages suivants :
- L’achat en viager libre est un bon moyen de devenir propriétaire.
- L’acheteur peut profiter immédiatement du bien acheté. Il bénéficie de la jouissance totale de celui-ci. Le titre viager de propriété est transféré instantanément. En cela, il a la possibilité de non seulement l’habiter mais aussi de le proposer à la location. Concernant ce cas de figure, les loyers perçus peuvent lui permettre de compenser le fait de verser une rente. Il peut alors se constituer un patrimoine.
- Le viager libre peut dispenser l’acquéreur d’avoir à demander un crédit à un organisme financier. Ainsi, il évite également de payer des frais d’intérêt d’emprunt. Cela est valable si l’acheteur est en mesure de régler le bouquet, soit une somme définie amenée à être complétée par les rentes. L’acheteur n’a donc pas à payer d’intérêts. Le viager libre avec petit bouquet est particulièrement intéressant en cela qu’il n’exige pas une mise de départ très importante.
- Il est possible de revendre un viager libre : pour cela, il suffit d’informer le vendeur par huissier. Le nouvel acquéreur devra quant à lui verser les rentes dans les mêmes conditions.
- L’acheteur doit régler l’ensemble des taxes, comme la taxe foncière par exemple, mais aussi toutes les charges du bien.
- Il est plus difficile d’obtenir un prêt viager : en effet, dans le cas d’une vente dite classique, le montant du crédit est cohérent par rapport à la valeur du bien. Dans le cas du viager libre, comme du viager occupé, où le vendeur devient rentier et perçoit en début de transaction un bouquet, la somme totale versée par l’acheteur peut varier en fonction de sa durée. Les banques restent frileuses car elles ne possèdent pas le droit d’hypothèque sur le bien immobilier. Si l’acheteur, ou débirentier, ne peut pas verser la rente viagère, le crédirentier a le droit de vendre en justice le bien concerné.
- Il n’y a pas de décote : contrairement au viager occupé, le viager libre n’implique pas pour l’acheteur une décote proportionnelle à l’âge du vendeur étant donné qu’il possède la jouissance immédiate du bien.
- Si la formule séduit de plus de plus de seniors, les biens immobiliers proposés en viager libre restent à l’heure actuelle encore rares sur le marché. Trouver une maison en viager libre peut ainsi s’avérer compliqué.
- L’aléa du temps : comme souligné plus haut, cet aléa est réparti entre le vendeur et l’acheteur. Néanmoins, concernant ce dernier, en fonction du montant de la rente tel qu’il a été défini au départ d’après la valeur vénale, la longévité du viager libre peut ne pas être favorable. Surtout en cas de décote. Il est donc toujours envisageable, suivant la durée du versement de la rente mensuelle, que le montant total versé pour l’achat en viager libre dépasse la valeur réelle du bien. En cela, le viager libre se distingue de la vente à terme libre, qui consiste en un paiement comptant suivi de mensualités sur une durée déterminée, là où pour le viager, cette durée est indéterminée.
Le fonctionnement du viager libre en vidéo !
Le conseil de l'experte
« Le viager libre offre au vendeur la possibilité de percevoir un bouquet attractif et une rente viagère garantie à vie, tout en ayant quitté définitivement son logement. Pour l’acquéreur, c’est une opportunité d’acquérir un bien immobilier qu’il peut occuper ou louer immédiatement, sans recours à un emprunt bancaire, grâce au principe de crédit consenti par le vendeur. Une solution d’investissement avantageuse et flexible. »
Marine Livoti, experte viagériste.
Contenu mis à jour le 19/03/2025.
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Vos questions sur le viager libre : les réponses de nos avocats conseils
