Qu’est-ce que le viager libre ?

Le viager libre est un viager sans occupant, par exemple cela peut correspondre au cas où le senior souhaite financer sa résidence senior ou se libérer de sa résidence secondaire ou d’un bien en location qui lui engendre des coûts et une gestion locative.

Le principe est le suivant : comme dans le cadre d’un viager occupé, vous percevez, en échange de votre bien, un bouquet et une rente à vie. En revanche, à l’inverse du viager occupé, vous quittez votre bien et n’y vivez plus. L’acquéreur devient lui plein propriétaire du bien.

Pour l’acquéreur, c’est un investissement attractif ! En effet, il pourra soit occupé personnellement le bien soit loué !

Ce type de vente immobilière va finalement surtout concerner les personnes âgées ayant des biens secondaires ou des investissements locatifs dont ils souhaitent se séparer. Le viager libre s’oppose régulièrement à la vente dite classique. Ces deux types de ventes ont chacune leurs particularités et répondent à des besoins différents.

Les points clés du viager libre

Vous percevez un bouquet et une rente à vie

En tant que crédirentier, vous recevez un capital au moment de la vente en viager libre puis percevez chaque mois une rente vous permettant de compléter votre retraite et de profiter des bons moments du quotidien.

Vous optimisez votre fiscalité

Vous bénéficierez d’un abattement sur votre rente suivant votre âge. L’imposition de votre bouquet dépendra du temps de détention de votre bien.

Vous n’aurez plus les soucis du locatif

Si vous vendez un bien que vous louiez par le passé, vous n’aurez plus le souci de la gestion des locataires. Vous conserverez des revenus réguliers sous la forme de rente sans vous préoccuper du bien.

Le fonctionnement du viager libre

Le viager libre possède un fonctionnement propre, à mi-chemin entre le viager occupé avec rente et la vente classique immobilière. En effet, quand vous vendez en viager libre, vous vendez la pleine propriété du bien. Vous n’êtes donc plus propriétaire du bien. C’est la principale raison pour laquelle le viager libre concerne les maisons secondaires, ou les biens locatifs dont les vendeurs ne souhaitent plus se préoccuper. Le viager libre obéit donc à un fonctionnement différent du démembrement de propriété ou de la nue-propriété.

Il est également possible d’acheter un terrain en viager libre pour y construire une maison, le louer ou le laisser en jachère.

En termes de calcul, votre bien vaut un prix sur le marché suivant son emplacement, sa surface habitable et un certain nombre de critères. Ce prix est appelé la valeur libre du bien. C’est sur ce prix que va être basé le calcul viager. Suivant vos besoins, et notre expertise, nous allons ensuite déterminer le montant du bouquet. Une fois déterminé, il faut retirer la valeur du bouquet de la valeur libre du bien. Cette somme restante sera convertie sous forme de rente mensuelle suivant votre espérance de vie.

En résumé, le viager libre est un moyen de répartir dans le temps la valeur libre de votre bien.

Les calculs viagers sont réalisés à l’aide du barème DAUBRY, faisant foi chez les experts viagers comme chez les notaires.

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Les avantages et les inconvénients du viager libre
pour le vendeur

La vente en Viager Libre est souvent en concurrence avec la vente classique. En effet, dans les deux cas, on vend la pleine propriété du bien. Au demeurant, ces deux modes de vente sont complémentaires et non concurrentiels. Chacun des deux répondent à des besoins différents.

Les avantages et les inconvénients du viager libre
pour l'acquéreur

Le viager libre est aujourd’hui populaire en raison des nombreux avantages qu’il propose non seulement aux seniors mais aussi aux acheteurs. Ces derniers sont d’ailleurs nombreux à préférer le viager libre à la vente classique, même si encore une fois, les deux modèles sont complémentaires. En achetant un bien en viager libre à une personne âgée, un futur propriétaire bénéficie donc des avantages suivants :

Le fonctionnement du viager libre
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Le conseil de l'experte

« Le viager libre offre au vendeur la possibilité de percevoir un bouquet attractif et une rente viagère garantie à vie, tout en ayant quitté définitivement son logement. Pour l’acquéreur, c’est une opportunité d’acquérir un bien immobilier qu’il peut occuper ou louer immédiatement, sans recours à un emprunt bancaire, grâce au principe de crédit consenti par le vendeur. Une solution d’investissement avantageuse et flexible. »

Marine Livoti, experte viagériste.

Contenu mis à jour le 19/03/2025.

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Vos questions sur le viager libre : les réponses de nos avocats conseils

Comment calculer la rente d'un viager libre ?

  • Le calcul de la rente d'un viager libre dépend de plusieurs critères
    - La valeur vénale du bien : sont ici pris en compte les caractéristiques du bien en question, les éventuels travaux à prévoir, son emplacement, etc.
    - L'âge de la personne qui vend le bien : dans le cas de figure d'un couple, l'âge des deux vendeurs est pris en considération pour calculer la rente.
    - Le caractère occupé ou libre du bien : en cela, le montant de la rente est différent dans le cas d'un viager occupé et dans celui d'un viager libre.

    Le calcul se déroule ainsi : la valeur du bien est divisée par un coefficient défini par rapport à l'espérance de vie du vendeur au moment de l'opération. Le bouquet quant à lui, qui est versé comptant au moment de la signature du contrat de vente, est généralement égal à 20/30 % de la valeur totale du bien. Des discussions sont néanmoins possibles.

Peut-on louer un viager libre ?

  • Il est tout à fait possible de louer un bien acheté en viager libre
    Le fait de percevoir des loyers permet ainsi de payer une partie de la rente due au vendeur. Si le bien est déjà loué au moment de la vente en viager libre, les loyers sont alors perçus par le nouveau propriétaire. Les conditions sont les mêmes que pour une location classique pour les locataires. Ils ont par exemple pour obligation de régler la taxe d'habitation.

    La loi stipule néanmoins que les loyers ne peuvent pas couvrir entièrement ou en grande partie la rente versée au vendeur. La justice peut intervenir si le montant des loyers se rapproche trop de celui de la rente et décider que la valeur du bien a été sous-estimée.

Peut-on occuper un viager libre ?

  • Le vendeur cède la jouissance de son bien quand il le vend en viager libre, contrairement au viager occupé
    L'acheteur peut donc disposer du bien en question comme il l'entend, en l'habitant ou en le louant. Les règles sont les mêmes pour un terrain en viager libre. Dès que la vente est signée, le vendeur n'a plus la jouissance du terrain et l'acheteur peut y construire une maison ou encore le louer.

Quel est l'âge idéal pour un viager libre ?

  • Il n'existe aucune exigence légale concernant un âge minimum pour le viager
    En viager, il n'y a pas d'âge minimum, cependant :

    - L’âge moyen pour les vendeurs est de 79 ans,
    - L’âge moyen des acquéreurs est de 48 ans.

    Les personnes qui peuvent opter pour le viager libre sont :

    - Les personnes âgées,
    - Les personnes sans héritiers directs,
    - Les personnes ayant besoin de liquidités.

Puis-je revendre un bien acquis en viager ?

  • En effet vous pouvez revendre un bien acquis en viager
    Si l’acquéreur initial ne veut plus le bien ou n’est plus en capacité de payer les mensualités. Dans ce cas de figure, le vendeur continue de toucher les rentes s’il y a, et l’acquéreur initial perçoit le bouquet. Une réévaluation du bien est faite au moment de la revente. La revente est également possible si l’investisseur initial est décédé et que ses héritiers ne souhaitent pas poursuivre le versement de ses rentes viagères.
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