Tout savoir sur le viager occupé

Le viager occupé est le type de viager le plus répandu. Il représente 90% des ventes de viagers. Le principe est simple : le vendeur vend son bien mais continue à l’occuper. En contrepartie, l’acheteur devient propriétaire d’un bien immobilier et investit sur le long terme. Il existe néanmoins deux types de viager occupé : le viager occupé avec rente et le viager occupé sans rente.

Les points clés du viager occupé

Vous continuez à vivre chez vous

Vous pouvez percevoir un bouquet et une rente à vie

Vous êtes bien protégé

Qu'est-ce que le viager occupé ?

Le viager occupé est la forme de viager la plus courante, représentant 90 % des transactions de ce type. Son fonctionnement : le propriétaire vend son bien tout en continuant à y résider. La vente, est basée sur un aléa, peut être fait dès lors que le vendeur a plus de 60 ans.

Le fonctionnement du viager occupé

Le viager occupé désigne en réalité deux types distincts de viager : le viager occupé avec rente et le viager occupé sans rente. Si dans tous les cas le vendeur continue d’occuper son bien, les conditions diffèrent par la suite, concernant le bouquet et la rente.

Le viager occupé avec rente : basé sur une relation de confiance, le viager occupé avec rente sous-entend que le vendeur (crédirentier) et l’acquéreur (débirentier) jouent selon les mêmes règles afin que le viager soit aussi simple que sain. Des règles qui sont fixées au préalable par un expert viager qui vous accompagne tout au long du processus de vente. Cela dit, il est bon de comprendre comment se décompose le prix réel du viager occupé avec rente : votre bien vaut une certaine somme sur le marché. On parle ici de la Valeur Libre du bien. Le DUH, pour Droit d’Usage et d’Habitation est aussi pris en compte étant donné que vous continuez de vivre dans votre bien. À noter que le DUH dépend de l’âge du ou des vendeurs. Pour calculer cette Valeur Occupée du bien, le DUH est retiré à la Valeur Libre. Par la suite, en fonction de la Valeur Occupée du bien, nous calculons grâce à notre expertise, un bouquet et une rente mensuelle. Tous ces calculs sont effectués à partir du barème DAUBRY, qui est reconnu au niveau national pour le calcul de viager. Ce barème inclut notamment des critères comme la revalorisation immobilière et l’espérance de vie du vendeur. En cela, puisque l’espérance de vie influe très largement sur la Valeur Occupée du bien, plus vous êtes âgées et plus cette dernière sera élevée.

Le viager occupé sans rente : ici, pas de versement de rente. Au moment de la signature de la vente, l’acheteur vous verse une somme comptant. Cette somme correspond à la valeur occupé de votre bien. Comme dans un viager occupé classique, cette valeur est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie.

Tout savoir sur le viager

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Les avantages et les inconvénients du viager occupé
pour le vendeur

Les avantages

Bien vieillir chez vous : Vous êtes attachée à votre domicile et cela se comprend tout à fait. Grâce au viager occupé, vous pouvez continuer à en profiter et conserver vos habitudes. Cela vous dispense de devoir vous acclimater à une nouvelle maison. En choisissant le viager occupé avec rente, vous pouvez également bénéficier d’un complément de revenu à vie et profiter de votre retraite. Vous diminuez également vos charges étant donné que le paiement de la taxe foncière et les potentiels travaux importants incombent à l’acheteur.

Un contrat évolutif et adaptable : Dans le cas d’un viager occupé avec rente, cette dernière est indexée sur l’indice des prix à la consommation. Ainsi, vous ne risquez pas de perdre en pouvoir d’achat. De plus, si jamais vous quittez votre bien pour partir en maison de retraite par exemple, L’Office du Viager vous fait bénéficier, dans le cadre du contrat de vente, d’une très intéressante revalorisation de la rente pour libération anticipée. Une telle clause vous protège et sécurise cette somme supplémentaire susceptible de vous aider à faire face à de nouvelles dépenses.

Protéger votre famille : Le viager occupé avec rente vous permet également d’être indépendant financièrement vis-à-vis de vos enfants. Vous pouvez également protéger votre conjoint grâce à la réversion de la rente qui est ici totale, contrairement à la pension retraite. Ainsi, dans le cas d’une rente viagère à deux têtes, versée à un couple, si l’un des époux décède, la réversion de la rente permet d’assurer la protection du conjoint survivant. Les retraités optent souvent pour le viager occupé avec rente pour cette raison.

Anticiper votre succession : Grâce au fruit de la vente de votre bien, vous avez l’opportunité de faire des donations tout en limitant les frais de succession.

Les inconvénients

L’aléa du temps : Dans le cas d’un viager occupé avec ou sans rente, vous ne savez pas combien de temps il vous reste devant vous. Il est donc envisageable que la durée du viager soit plus courte que votre espérance de vie. Malgré tout, ce risque concerne aussi l’acheteur, car vous pouvez battre les statistiques et vivre longtemps. Cet aléa du temps est donc équitablement réparti entre les deux parties.

La perception de la famille : Il peut être bon de faire preuve de pédagogie quand vient le moment d’expliquer votre décision de vendre en viager à vos proches. Votre expert viager vous accompagne également concernant ce point. Au sein de l’Office du Viager, nous prenons le temps de réunir toutes les parties prenantes afin de favoriser un climat de confiance et de compréhension.

Le délai de vente : Plus complexe qu’une vente classique, la vente en viager occupé peut prendre plus de temps. Un écosystème habitué et performant est donc nécessaire pour vous accompagner dans ce processus. À l’Office du Viager, nous travaillons en collaboration avec un notaire spécialisé sur ce genre de vente. Le suivi est donc optimal et prévoit ainsi de répondre à votre demande dans les meilleurs délais

Podcast – Les avantages du viager pour le vendeur avec Marine LIVOTI, experte du viager –

Les avantages et les inconvénients du viager occupé
pour l'acquéreur

Les avantages

Un prix attractif : le fait d’acheter un bien en viager permet de profiter d’une décote d’environ 30 % sur le prix de la maison ou de l’appartement. Cette décote prend la forme d’un abattement d’occupation calculé en fonction de l’âge du vendeur.

Pas d’intérêts bancaires à payer : bien souvent, le fait d’acheter une maison en viager dispense de demander un prêt et donc de payer des intérêts. Tout spécialement dans le cas d’un viager occupé sans rente, qui reste celui que les banques acceptent en majorité de financer.

L’entretien courant et la taxe foncière sont à la charge du vendeur : acheter en viager occupé signifie laisser la charge des frais courants au crédirentier. Tous les travaux importants, en revanche, incombent bel et bien à l’acquéreur, tout comme la taxe foncière.

Pas de taxe d’habitation : étant donné que le vendeur occupe toujours le bien, c’est à lui de payer la taxe d’habitation.

Des frais de notaire plus bas : dans le cas d’une vente viager occupé, au moment de la signature de la vente, les frais de notaire sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien mais sur la valeur occupée (ou décotée). Ils sont donc réduits par rapport à une vente immobilière classique.

Il est possible de revendre le bien : si le débirentier n’est par exemple plus en mesure de payer la rente à l’acheteur, il peut revendre le bien. Il est également possible de transférer l’obligation de la rente au nouvel acheteur, tout en restant solidaire.

Les inconvénients

L’aléa du temps : il est impossible pour l’acheteur comme pour le vendeur de connaître la longévité du viager au moment de la signature de l’acte de vente. Pour l’acheteur, il est donc possible que le viager soit plus long que prévu. S’il s’agit d’un viager occupé avec rente, il devra alors s’acquitter du versement d’une rente mensuelle pendant une plus longue durée et prendra le risque de payer le bien plus cher que sa véritable valeur. Néanmoins, le risque existe également pour le débirentier. L’aléa du temps est donc, comme souligné plus haut, équitablement réparti entre l’acquéreur et le vendeur.

Pas de jouissance du bien : acheter en viager occupé équivaut à acquérir un bien en nue-propriété et non pas en pleine propriété. Contrairement à l’usufruit, l’acquéreur ne peut pas occuper immédiatement son bien. L’entrée en jouissance s’effectue au moment du décès du vendeur qui bénéficie jusque là du droit d’habitation.

L’engagement des héritiers : en effet, l’acheteur d’une maison en viager engage aussi ses héritiers. Si le débirentier décède avant la fin du viager, ce sont par exemple ses enfants qui seront chargés de payer la rente dans le cas d’une vente en viager occupé avec rente.

Difficulté d’obtenir un prêt bancaire : même si le viager dispense souvent d’avoir à demander un prêt, les personnes qui souhaitent tout de même se rapprocher d’un organisme financier pourront rencontrer des difficultés. Les banques ne disposent en effet d’aucun droit hypothécaire dans le cas d’une vente à viager occupé avec rente. Ces dernières préfèrent en cela financer des ventes en viager occupé sans rente.

Podcast – Les avantages du viager pour l’acquéreur avec Marine LIVOTI, experte du viager –

Comment est calculé un viager occupé ?

Le prix de la transaction immobilière est défini à la suite d’un accord commun. Il se base sur la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. À noter que cette valeur n’est pas différente dans le cas d’un viager occupé par rapport à une vente immobilière classique. Malgré tout, une décote est appliquée afin de compenser le Droit d’Usage et d’Habitation du vendeur.

Il convient ensuite de déterminer le montant du bouquet, soit la somme perçue par le vendeur au moment de la signature de la vente. Il s’agit d’une somme négociée entre les deux parties. Son montant doit figurer dans l’acte authentique de vente. En général, le bouquet est d’un montant équivalent à 20 à 30 % de la valeur vénale du bien.

Pour calculer le DUH, soit le droit d’habitation, le calcul se base sur l’âge du ou des vendeurs. Le montant de la rente mensuelle est aussi défini s’il s’agit d’un viager occupé avec rente. À noter que le calcul d’un viager se base sur le barème DAUBRY, qui prend en compte des critères comme l’espérance de vie du vendeur ou encore la revalorisation immobilière.

Différences entre le viager occupé et la vente nue propriété !

	Viager occupé	Nue-propriété
Définition	Vente de la pleine propriété avec réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) par le vendeur	Vente de la nue-propriété du bien avec réserve de l’usufruit au profit du vendeur, vente en démembrement de la propriété
Usage du bien	Usage strictement personnel du bien par le vendeur Pas de location possible	Possibilité d’utiliser personnellement le bien pour le vendeur Location possible
Bouquet et rente	Perception d’un bouquet lors de la signature de l’acte authentique et éventuellement la perception d’une rente jusqu’au décès du vendeur. La rente est réévaluée chaque année à date d’anniversaire du contrat selon l’indice des coûts à la consommation. Il s’agit d’un viager occupé avec ou sans rente.	Perception d’un bouquet unique lors de la signature de l’acte authentique.
Cas de départ anticipé du vendeur	Revalorisation de la rente ou du bouquet	Pas de revalorisation du bouquet
Avantages pour le vendeur	Prise en charge de la taxe foncière par l’acquéreur Gros travaux à la charge de l’acquéreur Maintien d’une assurance uniquement pour couvrir l’usage du bien. Prise en charge d’une assurance PNO par l’acquéreur.	Gros travaux à la charge de l’acquéreur Maintien d’une assurance uniquement pour couvrir l’usage du bien. Prise en charge d’une assurance PNO par l’acquéreur.
Avantages pour l’acquéreur	Prise en charge des travaux d’entretien courant par le vendeur. Paiement échelonné lorsque le viager est avec rente. Frais notariés calculés sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur vénale. Coût d’investissement maîtrisé grâce à une forte décote d’occupation appliquée sur le prix d’achat.	Prise en charge de la taxe foncière par le vendeur. Prise en charge des travaux d’entretien courant par le vendeur. Possibilité d’emprunter. Frais notariés calculés sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur vénale. Coût d’investissement maîtrisé grâce à une forte décote d’occupation appliquée sur le prix d’achat.

Le conseil de l'experte

« Le viager occupé est une solution gagnant-gagnant, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Pour en tirer le meilleur parti, être bien conseillé et faire les choix les plus adaptés à votre situation, nos experts vous accompagneront dans votre projet. »

Marine Livoti, experte en viager.

Contenu mis à jour le 12/09/2025.

Votre satisfaction au coeur de notre action !

Je voulais en savoir plus sur la vente en viager occupé, et Jordan d’Office du Viager a su me guider. Tout est désormais beaucoup plus clair pour moi. Je n’ai pas encore pris de décision, mais je reviendrai vers vous sans hésiter et je recommanderai.

Valérie L - Lyon (69)

Toujours disponible pour répondre à mes questions, notre viagériste a été d’un grand professionnalisme. Je vous recommande l’Office du Viager.

Jean V. - Toulouse (31)

Très bonne expérience chez l’Office du Viager. De véritables professionnels de l’immobilier qui m’ont accompagné parfaitement dans cet achat en viager occupé. Je recommande fortement.

Hugues M - Pontivy (56)

Vos questions sur le viager occupé

Peut-on vivre dans un viager occupé ?

Non, c’est impossible pour l'acheteur de vivre dans un viager occupé Dans un viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès, ou jusqu’à un éventuel départ anticipé (par exemple en cas d’entrée en maison de retraite).
L’acheteur devient bien pleinement propriétaire du logement dès la signature de l’acte chez le notaire, mais il n’en obtient la jouissance effective qu’au moment où le vendeur quitte définitivement les lieux.

À l'inverse, dans un viager libre, le bien est immédiatement disponible pour l’acheteur, qui peut l’occuper lui-même ou le mettre en location dès la conclusion de la vente.

Qu’est-ce que le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)?

Le DUH est Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) c'est un droit réservé au vendeur dans le cadre d’une vente en viager occupé. Il lui permet de :
- continuer à habiter son logement aussi longtemps qu’il le souhaite,
- l’utiliser au quotidien comme un propriétaire classique, dans les limites d’un usage normal dit “en bon père de famille”.

Le DUH est un droit strictement personnel :

- il ne peut pas être cédé,
- la location du bien est interdite,
- il ne protège que le ou les vendeurs désignés dans l’acte de vente.
Le DUH garantit donc au vendeur son maintien à domicile et sa sécurité de logement, tout en permettant à l’acheteur de devenir propriétaire du bien.

Comment se passe un viager occupé ?

Dans un viager occupé Le vendeur (crédirentier) conserve la jouissance de son logement : il continue d’y vivre aussi longtemps qu’il le souhaite grâce à son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

L’acheteur (débirentier), quant à lui, devient propriétaire du bien à la signature, mais n’en obtient la jouissance qu’au départ définitif du vendeur (décès ou départ volontaire en maison de retraite).

Il existe deux formules principales de viager occupé :

1. Le viager occupé avec rente

Le vendeur perçoit :
- un bouquet, versé comptant lors de la signature de l’acte de vente,
- une rente viagère mensuelle, versée par l’acheteur jusqu’à son décès.

Le montant de cette rente dépend de plusieurs critères :
- la valeur vénale du bien,
- l’âge du vendeur et son espérance de vie,
- le montant initial du bouquet choisi.

L’acheteur récupère la pleine jouissance du logement au décès du vendeur.

2. Le viager occupé sans rente (dit "100% bouquet")
Dans ce cas, le vendeur perçoit la totalité de la somme au moment de la signature. Cette somme est calculée à partir de la valeur marchande du bien, diminuée de la valeur du DUH, elle-même déterminée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur.
Le viager occupé sans rente convient particulièrement aux vendeurs qui souhaitent monétiser leur patrimoine immobilier en une seule fois, tout en conservant leur maintien à domicile.

Comment acheter un bien immobilier en viager occupé ?

Chaque année, de nombreux biens immobiliers sont proposés en viager occupé Une formule qui séduit de plus en plus d’acheteurs.
- Les étapes de l’achat
L’acquisition d’un viager occupé suit les mêmes étapes qu’un achat immobilier classique : recherche du bien, signature du compromis de vente, puis signature de l’acte définitif devant notaire. Il est impératif, compte tenu de la particularité de ces ventes, de passer par une agence spécialisée dans la transaction viagère comme l'Office du Viager, pour être bien accompagné et bien protégé.
- La décote du prix
La particularité du viager occupé réside dans la décote appliquée à la valeur du bien. Comme le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH), l’acheteur achète le bien à un prix réduit, ce qui rend souvent inutile le recours à un prêt immobilier.
Acheter en viager occupé permet donc d’acquérir un bien immobilier avec une décote importante, tout en différant sa jouissance jusqu’au départ définitif du vendeur.

Comment fonctionne un viager occupé ?

Il convient de bien comprendre les modalités du viager occupé Le viager occupé permet au vendeur de conserver la jouissance de son logement (droit d’usage et d’habitation) tout en percevant une contrepartie financière. L’acheteur devient propriétaire dès la signature, mais ne pourra occuper le bien qu’au départ définitif du vendeur.

Deux formules existent :
- Viager occupé avec rente : le vendeur reçoit un bouquet à la signature, puis une rente viagère mensuelle.
- Viager occupé sans rente (100% bouquet) : le vendeur perçoit une somme globale unique à la signature.

Les charges sont partagées :
- Le vendeur garde à sa charge l’entretien courant et la taxe d’habitation.
- L’acheteur règle la taxe foncière et prend en charge les gros travaux.

En résumé, le viager occupé permet au vendeur de rester chez lui, tout en monétisant son patrimoine et en améliorant ses revenus, tandis que l’acheteur acquiert un bien immobilier avec une décote importante.

Quelle est la différence entre un viager occupé et un viager libre ?

Viager occupé ou viager libre La différence entre viager occupé et viager libre réside dans l’usage du bien après la vente :

- Viager occupé : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) et peut rester dans son logement jusqu’à son décès ou son départ définitif. L’acheteur devient propriétaire, mais n’aura la jouissance du bien qu’à ce moment-là.
- Viager libre : le vendeur quitte le logement dès la signature. L’acheteur dispose alors immédiatement du bien, qu’il peut habiter, louer ou revendre librement.

Le viager occupé est privilégié par les vendeurs souhaitant rester chez eux tout en sécurisant des revenus complémentaires, tandis que le viager libre intéresse surtout ceux qui veulent monétiser rapidement leur bien et qui disposent déjà d’une autre résidence ou qui doivent partir en maison de retraite.

Pourquoi choisir un viager occupé ?

Le viager occupé est la formule la plus répandue Car elle permet aux propriétaires de monétiser leur logement tout en continuant à l’habiter.

- Maintien à domicile : vous conservez votre droit d’usage et d’habitation (DUH) et restez dans votre maison ou appartement aussi longtemps que vous le souhaitez, sans avoir à déménager en maison de retraite.

- Autonomie financière : vous percevez un bouquet (somme versée comptant à la signature) et une rente viagère mensuelle, qui viennent compléter votre retraite et sécuriser vos revenus.

- Valorisation de votre patrimoine : vous transformez un capital immobilier “dormant” en revenus immédiats et réguliers, sans renoncer à votre cadre de vie.

Choisir le viager occupé, c’est rester chez soi tout en améliorant son confort de vie et son indépendance financière.

Agrée FNAIM

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